Nhà đất giao dịch bằng giấy tay là một hiện tượng khá phổ biến hiện nay. một số giao dịch các bên nhờ Thừa Phát Lại lập vi bằng để hạn chế rủi ro, làm chứng cứ khi có tranh chấp. Cần lưu ý là vi bằng của Thừa Phát Lại chỉ ghi nhận việc giao nhận tiền, giấy tờ, tài sản để thực hiện giao dịch (cho dù là giấy tay), không thay thế văn bản công chứng, không dùng để sang tên, đổi chủ... nhưng rất cần thiết khi thực hiện giao dịch.

Câu hỏi: Xin hỏi Thừa phát lại tôi có mua 1 mảnh đất nhưng giữa tôi và bên bán chỉ làm giấy tay. Vậy tôi nên làm thế nào?.

Thừa phát lại xin trả lời như sau:

Thừa Phát Lại chỉ lập vi bằng ghi nhận việc giao nhận tiền, giấy tờ, tài sản... hoặc ghi nhận buổi làm việc của các bên về việc thực hiện chuyển nhượng.

Thừa phát lại không chứng nhận hợp đồng, giao dịch bất động sản, vì thuộc thẩm quyền công chứng, chứng thực.

Vi bằng của Thừa Phát Lại không thay thế văn bản phải công chứng, mà trong trường hợp này là hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Trường hợp bạn nêu, có thể do mảnh đất trên chưa được cấp giấy chứng nhận, nên phải thực hiện thủ tục mua bán bằng giấy tay. Để giảm thiểu rủi ro, các bên tạo lập chứng cứ về việc giao nhận tiền, giấy tờ để thực hiện hợp đồng mua bán giấy tay đó. Việc lập vi bằng này không trái với quy định của pháp luật, nhưng chỉ có ý nghĩa phòng ngừa rủi ro, và tạo lập chứng cứ khi xảy ra tranh chấp.

Bạn cần sớm thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận cho mảnh đất nói trên, sau đó đến tổ chức hành nghề công chứng nơi có đất để hoàn tất thủ tục huyển nhượng, đăng bộ. Trong thời gian này, các bên có thể thực hiện thêm  văn bản ủy quyền để thực hiện thủ tục cấp giấy!

Chúc bạn thành công và an toàn pháp lý!

 LẬP VI BẰNG LIÊN QUAN ĐẾN HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC

1. Hợp đồng đặt cọc có bắt buộc phải công chứng?

Hợp đồng đặt cọc không bắt buộc phải công chứng, nhưng để an toàn trong giao dịch, các bên nên nhờ Công chứng viên chứng nhận hợp đồng.

Ngoài ra, các bên có thể lựa chọn các phương thức khác như:

- Tự ký tay với nhau, trong trườn hợp này, khả năng dẫn đến tranh chấp tương đối cao vì các bên chưa được tư vấn đầy đủ; việc xác lập hợp đồng, giao nhận tiền thiếu sự ghi nhận của Bên thứ 3, dể phát sinh tranh chấp, nhưng khó xử lý khi có tranh chấp...

- Nhờ Thừa Phát Lại lập vi bằng ghi nhận buổi làm việc việc các bên có giao nhận tiền để thực hiện hợp đồng đặt cọc. Trường hợp này gần giống như công chứng, hạn chế rủi ro của các bên trong giao dịch, đồng thời ghi nhận luôn việc giao nhận tiền giữa các bên.

2. Làm thế nào để xác định một bên vi phạm hợp đồng?

Trong tình huống này, các bên xác định là sau 30 ngày sẽ công chứng, nhưng hôm nay bên Bán đổi ý không bán nữa.

Vấn đề là làm thế nào để xác định một bên vi phạm hợp đồng, đổi ý không bán? Trong hợp đồng có xác định thời gian, địa điểm sẽ công chứng hợp đồng mua bán chính thức?

Để chứng minh điều đó, nên nhờ Thừa phát lại lập 02 vi bằng:

- Vi bằng thứ nhất ghi nhận việc giao cho bên bán 1 thư thông báo, trong đó hẹn cụ thể thời gian, tổ chức hành nghề công chứng sẽ công chứng hợp đồng mua bán chính thức. Nếu bên bán không có mặt, xem như từ chối chuyển nhượng, và xử lý theo thỏa thuận trong hợp đồng đặt cọc;

- Vi bằng thứ 2 ghi nhận buổi làm việc tại tổ chức hành nghề công chứng: Thừa phát lại sẽ ghi nhận lại buổi làm việc. Nếu như bên bán không đến, thì Thừa phát lại ghi nhận bên bán không đến. Nếu bên bán đền, nhưng từ chối ký công chứng thì Thừa phát lại cũng ghi nhận lại nội dung đó, làm cơ sở để bên mua chứng minh bên bán vi phạm nghĩa vụ.

Như vậy, với hai vi bằng nói trên, bên mua đã xác lập chứng cứ chứng minh bên bán vi phạm nghĩa vụ theo thỏa thuận trong hợp đồng đặt cọc, làm cơ sở để thương lượng hoặc yêu cầu tòa án giải quyết tranh chấp.

Lưu ý là, các trình tự nói trên đều có thể áp dụng trong trường hợp bên bán từ chối bán, hoặc bên mua từ chối mua!

VI BẰNG ĐƯỢC LẬP NHƯ THẾ NÀO?

1. Vi bằng là gì ?

Vi bằng là văn bản do Thừa phát lại lập, ghi nhận sự kiện, hành vi được dùng làm chứng cứ trong xét xử và trong các quan hệ pháp lý khác.

2. Giá trị của vi bằng

Vi bằng có giá trị chứng cứ để Tòa án xem xét khi giải quyết vụ án và là căn cứ để thực hiện các giao dịch hợp pháp khác theo quy định của pháp luật.

- Vi bằng chứng thực sự kiện, hành vi xảy ra theo yêu cầu của tổ chức, cá nhân: sự kiện giao nhận tiền, gửi thông báo đòi nhà, đòi nợ, xác lập hợp đồng, lập di chúc; hành vi vi phạm pháp luật của người khác, hành vi sử dụng nhà thuê không đúng mục đích…

 - Vi bằng ghi nhận hiện trạng các công trình liền kề, lân cận, dùng để lập hồ sơ xây dựng;

          - Vi bằng dùng làm chứng cứ để yêu cầu cơ quan bảo hiểm bồi thường;
          - Vi bằng về các sự kiện, hành vi khác xảy ra trên toàn quốc.

3. Thủ tục lập vi bằng:

3.1 Tiếp nhận đơn yêu cầu lập vi bằng:

- Khách hàng có nhu cầu lập vi bằng sẽ làm việc với thư ký nghiệp vụ. Thư ký nghiệp vụ tư vấn cho khách hàng về một số quy định pháp luật có liên quan đến vi bằng mà khách hàng muốn lập.

- Tại đây, khách hàng điền nội dung yêu cầu lập vi bằng vào Phiếu yêu cầu lập vi bằng (theo mẫu). Thư ký nghiệp vụ có trách nhiệm kiểm tra tính hợp pháp của nội dung yêu cầu lập vi bằng và trình Thừa phát lại quyết định.

- Thư ký nghiệp vụ đề nghị khách hàng điền vào Phiếu cung cấp thông tin (theo mẫu) những thông tin cần thiết liên quan đến việc lập vi bằng.

- Trường hợp khách hàng yêu cầu lập vi bằng thông qua các phương tiện thông tin khác, Phiếu yêu cầu lập vi bằng, Phiếu cung cấp thông tin sẽ được thực hiện tại nơi khách hàng yêu cầu.

3.2 Thỏa thuận lập vi bằng

- Khách hàng và Văn phòng Thừa phát lại tiến hành ký vào phiếu thỏa thuận lập vi bằng (theo mẫu), trong đó xác định: nội dung cần lập vi bằng, thời gian, địa điểm lập vi bằng, chi phí lập vi bằng… đồng thời tiến hành tạm ứng chi phí lập vi bằng.

- Phiếu thỏa thuận lập vi bằng được lập thành 02 bản, mỗi bên giữ 01 bản. Thư ký nghiệp vụ ghi vào sổ theo dõi thỏa thuận lập vi bằng.

3.3 Tiến hành lập vi bằng

- Vi bằng (theo mẫu) có thể được lập tại Văn phòng Thừa phát lại hoặc tại nơi mà khách hàng yêu cầu.

- Trong trường hợp cần thiết hoặc theo yêu cầu của khách hàng, Thừa phát lại có quyền mời người làm chứng, chứng kiến việc lập vi bằng hoặc yêu cầu nhà chuyên môn tham gia vào việc lập vi bằng.

- Thừa phát lại sẽ mô tả cụ thể sự kiện, hành vi cần ghi nhận; tiến hành đo đạc, chụp ảnh, quay phim… trung thực, khách quan trong vi bằng.

- Trước khi ký vào vi bằng, Thừa phát lại tự mình kiểm tra lại giấy tờ tùy thân của khách hàng, người bị lập vi bằng, người làm chứng… và yêu cầu những người tham gia, chứng kiến, người có hành vi bị lập vi bằng ký tên vào vi bằng.
    -   Vi bằng được đóng số theo thứ tự thời gian, ghi vào sổ theo dõi vi bằng và được lập thành 03 bản chính.

3.4 Thanh lý thỏa thuận lập vi bằng

- Trước khi giao vi bằng, thư ký nghiệp vụ đề nghị khách hàng ký vào sổ bàn giao vi bằng và thanh lý thỏa thuận lập vi bằng.

- Khách hàng được giao một bản chính của vi bằng.

3.5 Cung cấp bản sao vi bằng

- Bản sao vi bằng chỉ được cung cấp trong trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền yêu cầu bằng văn bản về việc cung cấp bản sao vi bằng phục vụ cho việc giám sát, kiểm tra, thanh tra, điều tra, truy tố, xét xử, thi hành án liên quan đến việc đã lập vi bằng. Văn bản về việc cung cấp bản sao vi bằng phải được lưu trong hồ sơ vi bằng.

- Việc cấp bản sao vi bằng do Thừa phát lại đã thực hiện vi bằng quyết định, được thực hiện tại Văn phòng Thừa phát lại sau khi đối chiếu với bản chính và đóng dấu bản sao vi bằng, đồng thời được ghi vào sổ theo dõi vi bằng.

4. Chi phí cho việc lập vi bằng

Chi phí lập vi bằng do khách hàng và văn phòng Thừa phát lại thỏa thuận theo công việc thực hiện hoặc theo giờ làm việc. Văn phòng Thừa phát lại và khách hàng có thể thỏa thuận thêm về các khoản chi phí thực tế phát sinh gồm: chi phí đi lại; phí dịch vụ cho các cơ quan cung cấp thông tin nếu có; tiền bồi dưỡng người làm chứng, người tham gia hoặc chi phí khác nếu có.

Chi phí cho từng loại vụ việc cụ thể được thực hiện theo danh mục biểu phí của Văn phòng.